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运营资金_Funds From Operations

什么是运营资金（FFO）？​

运营资金（FFO）是房地产投资信托基金（REITs）用来定义其经营现金流的指标。房地产公司将FFO作为运营表现的衡量标准。FFO的计算方法是将折旧、摊销和资产出售损失加到净收益上，然后减去任何资产出售收益和利息收入。有时，FFO会以每股为基础进行报告。在评估REITs和其他类似投资信托时，应使用每股FFO比率而非每股收益（EPS）。

主要要点​

  • 运营资金是房地产投资信托（REITs）定义现金流的指标。
  • 房地产公司使用FFO来衡量运营表现。
  • FFO不包括一次性现金流入，例如资产出售收益；它仅包括来自商业活动的收入。
  • REIT的调整运营资金在减去任何资本化并随后摊销的经常性支出以及租金的直线摊销后计算。
  • REIT会在其收益表的脚注中披露其FFO。

运营资金（FFO）的计算公式​

FFO的计算公式为：

FFO=(NI+D+A+PSL)−PSG−II其中：FFO=运营资金NI=净收入D=折旧A=摊销PSL=资产出售损失PSG=资产出售收益II=利息收入\begin{aligned}&\text{FFO} = (\text{NI} + \text{D} + \text{A} + \text{PSL} ) - \text{PSG} - \text{II} \\&\textbf{其中：} \\&\text{FFO} = \text{运营资金} \\&\text{NI} = \text{净收入} \\&\text{D} = \text{折旧} \\&\text{A} = \text{摊销} \\&\text{PSL} = \text{资产出售损失} \\&\text{PSG} = \text{资产出售收益} \\&\text{II} = \text{利息收入} \\\end{aligned}

FFO计算的所有组成部分在REIT的收益表中列出。计算步骤如下：

例如，如果一REIT的折旧为20,000美元，资产销售收益为40,000美元，净利润为100,000美元，那么其FFO为80,000美元。

提示： 在大多数情况下，您无需自行计算REIT的FFO，因为所有REIT都被要求在其公开财务报表中显示FFO的计算。FFO数值通常在收益表的脚注中披露。

FFO能告诉你什么​

FFO是衡量REIT产生的现金流的指标。房地产公司将FFO作为运营表现的基准。美国国家房地产投资信托协会（NAREIT）最初提出了这个非公认会计原则（non-GAAP）措施。

运营资金衡量来自常规、持续的商业活动的现金及其等价物的净流入。FFO不应被视为现金流的替代品或流动性的衡量标准。

例如，一家典型公司的现金流将受到资产出售收入的影响，但FFO不包括这些收益。此外，如果公司从银行获得贷款。这种情况下，现金流入通常会在现金流量表（CFS）中显示，但FFO不包括该现金流入。它仅是来自商业活动的收入的衡量。

重要： 不要将REIT的运营资金与其他指标混淆，例如经营现金流。这一数字在现金流量表上报告，代表公司从正常核心运营中获得的资金。公司在利息、税项、折旧和摊销前的收益（EBITDA）也有所不同。该指标通过剔除折旧、摊销支出及税款和负债成本，测量公司的盈利能力。

为什么FFO是评估REIT表现的良好指标​

FFO补偿了可能不准确传达REIT真实表现的成本会计方法。公认会计原则（GAAP）要求所有REIT随着时间推移对其投资物业进行折旧，采用标准折旧方法之一。然而，许多投资物业实际上会随着时间的推移增值，因此折旧并不能准确描述REIT的价值。必须将折旧和摊销加回净收入以解决此问题。

FFO还会减去任何资产销售收益，因为这些销售被视为非经常性收益。REIT须将90%的应纳税收入以现金分红的形式支付给投资者，而资产销售收益并不增加REIT的应纳税收入，因此不应计入价值和表现的衡量之中。

如前所述，企业有时会将每股FFO作为其EPS的补充。每股收益是公司净收入与流通股数的比值。EPS和每股FFO提供了每股产生多少收入的衡量。

这些指标还有助于投资者判断管理层是否有效地利用资金。此外，许多分析师和投资者还会评估REIT的市价与FFO比率，以补充市盈率（P/E）比率，后者是股票价格与EPS的比值。在REIT的情况下，市场价格会与每股的FFO进行比较。

运营资金（FFO）与调整运营资金（AFFO）​

房地产分析师越来越多地计算REIT的调整运营资金（AFFO）。该计算将REIT的FFO减去任何已资本化并随后摊销的经常性支出，以及任何租金直线摊销。这些经常性资本支出可能包括涂漆项目或屋顶更换等维护费用。AFFO作为更准确的REIT盈利潜力估计越来越受到重视。

AFFO这一指标旨在更好地衡量REIT的现金产生或分红能力。此外，这一替代性指标有时被称为可分配资金或可用现金。

如何使用FFO的示例​

西蒙地产集团是一家知名的商场REIT。其2017年的收益表显示，运营资金为40亿美元，比2016年增长6%。公司的净收入总计22亿美元。

为了计算FFO，该公司将约18亿美元的折旧和摊销加回，并进一步调整其他小额数据——包括优先分配和分红支付的530万美元减少以及非控股权益部分的折旧和摊销导致的171万美元减少。

西蒙还报告了每股稀释FFO为11.21美元，相比之下，稀释EPS为6.24美元。

一家公司运营资金告诉你什么？​

运营资金衡量房地产投资信托产生的现金流。该现金流来源于多种途径，包括常规商业活动。FFO是REIT测量运营表现的方式。请记住，FFO不包括REIT在出售其物业时获得的收益，因为这不算作持续或经常性的活动。

从哪里查找REIT的运营资金？​

REIT需向公众披露其运营资金。您可以很容易地在REIT的公开财务报表上找到该数据。查找收益表并在脚注中查找该指标。您也可以通过将REIT的净收入、折旧、摊销和资产出售损失相加来计算FFO。然后从中减去任何资产销售收益和利息收入。

运营资金与经营现金流之间有什么区别？​

可能会容易混淆REIT的运营资金与经营现金流。但两者是不同的。FFO代表运营表现，考虑了净收入、折旧、摊销和资产出售损失，同时排除了任何利息收入和资产出售收益。

经营现金流则在现金流量表上报告。它是公司在其运营过程中获得的总现金流入，包括营运资金、收入和支出。

结论​

有多种方式可以衡量公司的成功。衡量指标取决于公司类型。例如，有些公司通过EBITDA或股本回报率来测量盈利能力。然而，REIT则使用运营资金。这个指标，作为公司运营表现的衡量标准，由NAREIT建立，现在已成为行业标准。它考虑了折旧、摊销及资产出售损失，同时排除了任何收益和资产销售的利息收入。但放心，您不必计算这个数字。您可以在REIT的收益表脚注中找到它。